Inside Sardinien

Es muss ja nicht gerade die Villa von Berlusconi sein, aber ein kleiner schmucker Bungalow am Strand: Das wäre doch was! Wer es probieren will, erhält hier die wichtigsten Informationen.

Prozedur:
Sie haben Ihr Wunschhaus gefunden. Sie haben alle Verkaufsverhandlungen abgeschlossen und sind sich mit dem Verkäufer in allen Punkten einig. In einer „scrittura privata“ fixieren nun die Parteien all das, was sie für wichtig erachten. Dafür braucht es anders als bei uns keinen Notar. Die scrittura privata ist ein Kaufvertrag unter Privatleuten und steht rechtlich in etwa einem Kaufvertrag gleich, wie Sie ihn aufsetzen, wenn Sie Ihr Auto an Herrn Mustermann verkaufen. Um diesem Vorvertrag Rechtskraft zu verleihen, sollte man ihn unbedingt registrieren lassen. Dafür geht man zur Gemeinde, kauft die passende Anzahl Gebührenmarken, „Francobolli“ genannt, und lässt sich mit Stempel und Unterschrift den Vertrag bestätigen.

Die scrittura privata definiert auch die Zahlungsmodalitäten. Meistens wird eine Anzahlung fällig, die in der Regel ein Drittel des Kaufpreises ausmacht. Danach geht es zum Notar, wenn der dann gerade Zeit hat. Meistens dauert es ein paar Wochen, um den begehrten Termin zu bekommen. Hat der Notar beurkundet, heißt das aber nicht, dass alles in trockenen Tüchern ist.

Der Notar überprüft nicht, ob das Haus allen rechtlichen Normen entspricht. Er beschränkt sich darauf, das zu kontrollieren, was besonders den Fiskus interessiert. (Noch vor wenigen Jahren war es üblich, in der scrittura privata zwar den realen Kaufpreis zu vereinbaren, vor dem Notar aber nur einen Bruchteil davon anzugeben. Diesem kreativen Modell italienischer Steuertrickserei hat der Staat mittlerweile einen Riegel vorgeschoben. Der prüft nämlich, ob die Immobilie zum Marktwert „über den Tisch gegangen ist“. Erscheint dem Fiskus der Preis zu gering, wird anders veranlagt. Das wird so streng gehandhabt, dass sogar ein korrekt deklarierter, aber extrem niedriger Kaufpreis von den Behörden steuerlich hochgestuft werden kann.)

Der Kauf selber erfordert nur diese beiden Schritte. Bevor man den ersten unternimmt, gibt es aber viel zu tun. Dazu gehören u.a. die Arbeiten, die bei uns der Notar übernimmt, aber nicht nur:

Ist der Verkäufer legitimiert, die Immobilie zu verkaufen? Stellt sich heraus, dass der Verkäufer nicht alle Vollmachten dafür besitzt, trotzdem die scrittura privata unterschreibt und die Anzahlung kassiert, kann der Verkauf beim Notar platzen. In diesem Fall hat der Käufer Anspruch auf Rückzahlung plus den gesetzlich vorgeschriebenen Strafzahlungen, wenn die scrittura privata amtlich registriert wurde. (Jeder nicht registrierte Vertrag hat keine Gesetzeskraft.) Es gilt dann, diesen Anspruch juristisch durchzusetzen, und damit begibt man sich auf ganz dünnes Eis. Die italienische Gerichtsbarkeit ist ein sehr schlecht arbeitender Moloch, für den das deutsche Sprichwort vollumfänglich zutrifft, nach dem man
vor Gericht wie auf hoher See allein in Gottes Hand ist. Wird der Anspruch mit ein wenig Glück nach Jahren durchgesetzt, hat man saftig in Anwälte und Verfahrenskosten investiert, um unter Umständen am Ende die Erfahrung zu machen, dass man einem nackten Mann nicht in die Tasche fassen kann.

Bis zum Ende des letzten Jahrhunderts war es üblich, Immobilien bar jeder Lizenz irgendwo wild in die Landschaft zu stellen. Auch dieser Unsitte wurde zwischenzeitlich ein Riegel vorgeschoben. Die Gesetzeslage wurde derart verschärft, dass zahlreiche illegal errichtete Häuser der Abrissbirne zum Opfer fielen. Auf Kosten des Eigentümers, versteht sich.

Mit einer Strafzahlung davonzukommen ist aber auch möglich. Das trifft zu, wenn es sich um illegale „Siedlungen“ handelt, die eine nachträgliche Regulierung ermöglichen. Dann wird eine „sanatoria“ erlassen, die das Baugebiet legalisiert.

Die neuen Bauvorschriften sind bei weitem strenger als die deutschen. Das ist auch gut so, weil anderenfalls italienische Kreativität aus jeder kleinen Lücke im Gesetz ein Scheunentor macht. Heute ist es so, dass keine bauliche Veränderung mehr ohne behördlichen Segen möglich ist. Selbst minimale Unregelmäßigkeiten werden mit saftigen Bußgeldern belegt, immer begleitet mit der Auflage zum Rückbau. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages tut man daher gut daran, höchstpersönlich alles zu prüfen, was sich als Bumerang erweisen könnte. Ein ortskundiger Freund kann dabei helfen. Allerdings ist einschränkend anzumerken, dass kaum einer den Vorschriftendschungel perfekt überschauen kann, der vor dem Kauf einer Immobilie zu durchforsten ist. Das liegt an der Vielzahl der Stolperfallen und daran, dass die Recherche bei der Gemeinde nicht alles abdeckt.

Aufpassen muss auch, wer ein Baugrundstück erwirbt. Ganz hoch im Kurs stehen strandnahe Grundstücke. Nachdem Sardinien aber einen Baustopp für privat genutzte Häuser in Strandnähe erlassen hat, kann man vergessen, derartige Grundstücke bebauen zu dürfen.

Zum Schluss möchte ich „Investoren“ warnen. Clevere Kaufleute gibt es nicht nur in Deutschland. Echte „Schnäppchen“ sind weg, bevor sie Herrn Mustermann angeboten werden. Man sollte ein Ferienhaus nicht kaufen, weil man glaubt, damit eine gewinnbringende Investition zu tätigen. Diese Rechnung geht selten auf.

Wer tiefer in die Materie eindringen will, kann sich von einem Artikel abschrecken lassen, den ich vor ein paar Tagen aus der FAZ ausgeschnitten habe.

Soll man deswegen die Finger von italienischen Immobilien lassen? – Nein, keineswegs; denn es hat einen eigenen Reiz, im Süden ein Domizil sein Eigen zu nennen. Es ist schön, den Campari auf der eigenen Terrasse schlürfen zu können, sich auf seine Nachbarn zu freuen und sich schon bei Ankunft jedes Mal richtig wie zuhause zu fühlen.
Mit einem sardischen “Adiosu” verabschiedet sich für heute

Joachim Waßmann

*Einen wichtigen Zusatz darf ich nicht vergessen: Alle obigen Hinweise sind – wie bei der wöchentlichen Ziehung der Lottozahlen – ohne Gewähr.

 

 

2 Kommentare zu “Wer träumt nicht davon: Ein Häusle auf Sardinien
  1. Sirena am sagte:

    Guten Tag Herr Waßmann,
    mit große, Interesse lese ich seit ein paar Tagen Ihren Blog und so entdecke ich immer wieder neue Themen rund um meine Lieblingsinsel. Sie schreiben sehr lebendig und nennen die Dinge beim Namen, was mir sehr gut gefällt!
    Vor ein paar Jahren haben mein Mann und ich, nach dem wir zuerst viele Jahr südlicher um Arbatax, Tortoli, BariSardo, Santa Maria Navarrese,…waren, die Gegend um Budoni entdeckt und mit seinen super schönen Sränden, dem abwechslungreichen Hinterland und der guten Infrastruktur schätzen gelernt. Vor allem, wenn wir mit dem Flugzeug und ohne Auto anreisen, bietet Budoni fussläufig alles, was man zum Leben braucht. In ein paar Jahren möchten wir uns in oder um Budoni ein kleines Häuschen suchen und unser Rentendasein auf Sardegna genießen. Jetzt schon würden wir gerne ganzjährig und langfristig (4-5 Jahre) eine Wohnung oder ein kleines Haus mieten, aber das scheint völlig aussichtslos zu sein. Alle sardischen Hausbesitzer wollen nur als Ferienwohnung/Haus vermieten, was ich nicht so richtig verstehen kann, da die Wohnung dann lange im Jahr leer steht. Warum nicht als Jahres-Fixmiete vermieten und wissen, die Wohnung wird liebevoll eingerichtet und instant gehalten? Mein Mann ist handwerklich sehr geschickt und kleine Reperaturarbeiten und Renovierungsarbeiten wären kein Problem für uns. Meine Sehnsucht nach Sardinien wird von Jahr zu Jahr größer und jedes Mal, wenn ich wieder in den Flieger oder auf die Fähre muss, habe ich einen dicken Kloß im Hals und es schnürt mir das Herz zusammen. Mein Wunsch nach einer festen Bleibe, die ich mir schön einrichten kann, in der ich viele privaten Dinge dort lassen kann, um auch mal ganz spontan für ein paar Tage anzureisen, die wächst stetig und ich hoffe sehr, dass wir doch noch irgenwo einen Vermieter finden, der uns einen längerfristigen Mietvertrag anbietet. Gibt es wirklich keine Sarden, die einem deutschen Paar mit ganz viel Sardiniensehnsucht im Herzen eine kleine Immobilie fürs ganze Jahr vermieten würden? Nur zum Eigenbedarf bzw. auch für unsere Familie (erwachsene Kinder mit Freunden) und zu einem annehmbaren Preis. Die Wohnung sollte 2 Schlafzimmer haben und möglichst fussläufig zu den Stränden und zu den Geschäften, Bushaltestelle, usw. liegen. 1-2 Km mit dem Fahrrad zum Strand sind kein Problem. Mich würde Ihre Meinung dazu interessieren, da sie doch Land und Leute gut kennen. Sollen wir weiter suchen oder ist das aussichtslos? Danke für Ihre Mühe und Adiosu. Sirena

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